Nach zehn oder 15 Jahren endet die günstige Zinsbindung – und die Anschlussfinanzierung wird für viele Eigentümer in Bremen zur teuren Überraschung. Wer früh plant, kann sich mit einem Forward-Darlehen niedrige Zinsen sichern und die Rate bezahlbar halten.
Wer für eine Immobilie langfristig Zinsen sichern möchte, kann frühzeitig eine Anschlussfinanzierung vorbereiten. Ein sogenanntes Forward-Darlehen legt die Konditionen des späteren Kredits bereits fest, obwohl die bestehende Sollzinsbindung noch läuft. Dadurch entsteht mehr Planungssicherheit für die Zeit nach dem Ende der aktuellen Finanzierung.
Das Thema Zinsen sichern ist besonders für Immobilieneigentümer in Bremen und umzu relevant, deren Sollzinsbindung in den kommenden Jahren ausläuft. Ist das ursprüngliche Darlehen zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig zurückgezahlt, bleibt eine Restschuld bestehen. Für deren weitere Finanzierung wird eine Anschlussfinanzierung benötigt.
Die Burak Dilek Immobilien und Finanzen GmbH begleitet Immobilieneigentümer in Bremen und im Bremer Umland bei der frühzeitigen Planung dieser Anschlussfinanzierung. Als Immobilienmakler und Finanzierungsspezialist aus einer Hand prüft das Unternehmen dabei nicht nur, ob ein Forward-Darlehen passt, sondern behält auch den Wert der Immobilie im Blick.
Anschlussfinanzierung in Bremen: Wenn die Rate plötzlich steigt
Viele Eigentümer haben ihre Immobilie vor zehn oder 15 Jahren zu sehr niedrigen Zinsen finanziert. Läuft die Sollzinsbindung heute aus, liegt der Zins für die Anschlussfinanzierung häufig deutlich höher. Die monatliche Rate kann dadurch spürbar steigen – teils um mehrere Hundert Euro.
Ein Rechenbeispiel macht das deutlich: Wer vor gut zehn Jahren 300.000 Euro zu einem Zinssatz von rund 1 bis 2 Prozent aufgenommen hat, zahlte für Zins und anfängliche Tilgung häufig um die 750 Euro im Monat. Für eine vergleichbare Finanzierung liegt die monatliche Rate heute – je nach Zinssatz und Tilgung – schnell bei fast 1.500 Euro. Die Belastung kann sich also nahezu verdoppeln. (Es handelt sich um ein vereinfachtes Beispiel; die tatsächliche Rate hängt von der Restschuld, dem Zinssatz und der Tilgung ab.)
Für manche Haushalte wird die Anschlussfinanzierung so zur echten Belastung. Genau deshalb sollte niemand das Ende der Zinsbindung einfach abwarten. Wer die Restschuld und die künftige Rate frühzeitig kennt, hat mehrere Stellschrauben: Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld, ein Forward-Darlehen sichert heutige Zinsen und der Vergleich vieler Banken kann die Kondition verbessern.
„Die unangenehmste Nachricht ist die, die zu spät kommt“, sagt Burak Dilek, Geschäftsführer der Burak Dilek Immobilien und Finanzen GmbH. „Wer sich rechtzeitig mit der Anschlussfinanzierung beschäftigt, kann die Rate meist bezahlbar halten. Und falls die Belastung dauerhaft zu hoch wird, sprechen wir das offen an – dann prüfen wir als Makler auch den Verkauf zu einem realistischen Marktpreis als Option.“
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine im Voraus vereinbarte Anschlussfinanzierung. Der Zinssatz wird bereits festgelegt, während die Auszahlung des neuen Darlehens erst nach dem Ende der bisherigen Sollzinsbindung beginnt.
Mit dieser Kreditform können Immobilieneigentümer die Konditionen ihrer späteren Finanzierung frühzeitig festschreiben. Das Forward-Darlehen dient damit vor allem der Absicherung gegen steigende Zinsen und einer besseren finanziellen Planung.
Für wen kommt ein Forward-Darlehen infrage?
Wer in Bremen oder im Bremer Umland vor zehn, 15 oder 20 Jahren ein Haus gekauft hat, muss sich häufig erneut mit dem Thema Finanzierung beschäftigen. Nach Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung ist die ursprüngliche Darlehenssumme in vielen Fällen noch nicht vollständig zurückgezahlt.
Der verbleibende Betrag wird als Restschuld bezeichnet. Für die weitere Tilgung benötigen Darlehensnehmer häufig einen neuen Kredit. Dabei kann man ein Forward-Darlehen als frühzeitig vereinbarte Anschlussfinanzierung einsetzen.
Besonders interessant ist diese Kreditform für Immobilieneigentümer, die ihre künftige monatliche Belastung frühzeitig planen und sich gegen mögliche Zinssteigerungen absichern möchten.
Wie lassen sich mit einem Forward-Darlehen Zinsen in Bremen sichern?
Der wesentliche Vorteil eines Forward-Darlehens liegt in der frühzeitigen Festlegung des Zinssatzes. Die Konditionen für die spätere Anschlussfinanzierung werden vereinbart, bevor die aktuelle Sollzinsbindung endet.
„Mit einem Forward-Darlehen können sich die Bremer für diesen zweiten Kredit die aktuellen niedrigen Zinsen sichern. Und zwar bis zu insgesamt 60 Monate im Voraus“, erklärt Burak Dilek, Geschäftsführer des Finanzierungsvermittlers Burak Dilek Immobilien und Finanzen.
Steigt das allgemeine Zinsniveau nach dem Vertragsabschluss, gelten für das Forward-Darlehen weiterhin die bereits vereinbarten Konditionen. Damit bietet die frühzeitige Zinssicherung vor allem Planungssicherheit.
Ein Forward-Darlehen kann außerdem für Darlehensnehmer interessant sein, die ihre laufende Baufinanzierung unter Nutzung des Sonderkündigungsrechts gemäß § 489 Bürgerliches Gesetzbuch nach zehn Jahren vorzeitig kündigen möchten. Auf diese Weise kann die bestehende Finanzierung abgelöst und neu geordnet werden.
Welche Vorteile bietet ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen macht die Konditionen der späteren Anschlussfinanzierung frühzeitig kalkulierbar. Dadurch lässt sich besser einschätzen, welche finanzielle Belastung nach dem Ende der bisherigen Sollzinsbindung entstehen kann.
Zu den wesentlichen Vorteilen gehören:
- frühzeitige Festlegung des Zinssatzes
- Schutz vor möglichen Zinssteigerungen
- bessere Planung der künftigen Monatsrate
- rechtzeitige Vorbereitung der Anschlussfinanzierung
- mögliche Umschuldung einer bestehenden Immobilienfinanzierung
Wer frühzeitig Zinsen sichern und in Bremen die Anschlussfinanzierung planen möchte, erhält mit dem Forward-Darlehen somit mehr Sicherheit über die späteren Finanzierungskonditionen.
Welche Nachteile hat ein Forward-Darlehen?
Die frühzeitige Festlegung des Zinssatzes bietet Sicherheit, ist aber auch mit Risiken verbunden. Niemand kann genau vorhersagen, ob die Zinsen bis zum Beginn der neuen Finanzierung steigen, sinken oder unverändert bleiben.
Fallen die Zinsen nach dem Abschluss des Forward-Darlehens, können spätere Finanzierungsangebote günstiger sein als die bereits vereinbarten Konditionen. Der abgeschlossene Vertrag bleibt dennoch bestehen.
Hinzu kommt ein Aufschlag für die frühzeitige Zinssicherung. Den Zeitraum zwischen dem Vertragsabschluss und der Auszahlung des Forward-Darlehens bezeichnen Finanzexperten als Forward-Periode.
Während dieser Vorlaufzeit wird das neue Darlehen noch nicht ausgezahlt. Daher fallen noch keine regulären monatlichen Raten für das Forward-Darlehen an.
„Jedoch berechnen die Banken für die Reservierung des Zinssatzes einen Aufschlag. Und dieser liegt ungefähr zwischen 0,02 und 0,03 Prozent pro Monat“, gibt Finanzierungsvermittler Burak Dilek zu bedenken. „Das bedeutet: Je länger sich die Hausbesitzer die Zinsen sichern, desto mehr zahlen sie auch dafür.“
Je länger also die Forward-Periode dauert, desto stärker kann sich der Aufschlag auf die späteren Finanzierungskonditionen auswirken.
Wann sollte die Anschlussfinanzierung vorbereitet werden?
Kreditnehmer sollten die Anschlussfinanzierung nicht erst unmittelbar vor dem Ende der bestehenden Sollzinsbindung prüfen. Eine frühzeitige Vorbereitung schafft Klarheit über die verbleibende Restschuld, die mögliche Vorlaufzeit und die künftige finanzielle Belastung.
Das Forward-Darlehen ist vor allem als Absicherung gegen steigende Zinsen gedacht. Der geeignete Abschlusszeitpunkt hängt jedoch von der Entwicklung des Zinsmarkts und der individuellen Finanzierungssituation ab.
„Deshalb raten wir unseren Kunden, nicht sofort ein Geschäft abzuschließen, sondern noch eine Weile abzuwarten“, sagt der Kreditvermittler Burak Dilek aus Bremen. „Dafür behalten wir für unsere Kunden den Zinsmarkt im Auge und führen monatlich mit ihnen Rücksprache. Erst, wenn wir merken, dass die Zinsen wieder steigen, schlagen wir zu und machen die Finanzierung fest“, erklärt er.
Eine kürzere Vorlaufzeit kann den Aufschlag für die Zinssicherung reduzieren. Gleichzeitig besteht bei einem späteren Vertragsabschluss das Risiko, dass die allgemeinen Zinsen bis dahin steigen.
Wenn die Anschlussfinanzierung nicht mehr tragbar ist: Verkauf als Option
Nicht in jedem Fall lässt sich eine deutlich höhere Anschlussrate auffangen. Wenn die neue monatliche Belastung das Haushaltsbudget dauerhaft übersteigt, ist es besser, das früh und ehrlich zu erkennen – statt sich über Jahre finanziell zu übernehmen oder eine drohende Zahlungsunfähigkeit zu riskieren.
Ein Verkauf der Immobilie ist in einer solchen Lage kein Scheitern, sondern eine bewusste Entscheidung. Wer rechtzeitig verkauft, kann die Restschuld ablösen, vorhandenes Eigenkapital sichern und sich in Ruhe neu orientieren – oft zu deutlich besseren Bedingungen als unter dem Druck einer nicht mehr bezahlbaren Rate.
„Wir sagen unseren Kunden klar, wenn die Anschlussfinanzierung dauerhaft nicht mehr zum Budget passt“, betont Burak Dilek. „Als Immobilienmakler und Finanzierungsspezialist aus einer Hand können wir beide Wege gehen: die Finanzierung optimieren – oder den Verkauf so planen, dass unsere Kunden das Beste aus ihrer Immobilie herausholen und mit einem klaren Plan weitermachen können.“
Weil das Unternehmen den Bremer Immobilienmarkt genau kennt, lässt sich der realistische Verkaufswert der Immobilie früh einschätzen. So bleibt genug Zeit, in Ruhe zu verkaufen und die nächste Wohnsituation zu planen – bevor die höhere Rate zum Problem wird.
Welche Angaben sollten vor dem Abschluss geprüft werden?
Vor der Entscheidung für ein Forward-Darlehen sollten die wichtigsten Eckdaten der bestehenden und der künftigen Finanzierung feststehen. Dazu gehören insbesondere:
- das Ende der aktuellen Sollzinsbindung
- die voraussichtliche Restschuld
- die Dauer der Forward-Periode
- der angebotene Zinssatz
- der Aufschlag für die frühzeitige Zinssicherung
- die mögliche spätere Monatsrate
Diese Angaben bilden die Grundlage für die Entscheidung, ob ein Forward-Darlehen zur jeweiligen Finanzierungssituation passt.
Zinsen sichern in Bremen: Das Forward-Darlehen auf einen Blick
- Ein Forward-Darlehen ist eine frühzeitig vereinbarte Anschlussfinanzierung.
- Mit dem Forward-Darlehen lassen sich Zinsen bis zu 60 Monate im Voraus sichern.
- Der Zinssatz wird festgelegt, bevor die bisherige Sollzinsbindung endet.
- Das neue Darlehen wird erst ausgezahlt, wenn die bestehende Finanzierung abgelöst wird.
- Die frühzeitige Zinssicherung schützt vor möglichen Zinssteigerungen und schafft Planungssicherheit.
- Während der Forward-Periode fallen noch keine regulären Raten für das neue Darlehen an.
- Für die Reservierung des Zinssatzes berechnen Banken einen Aufschlag.
- Je länger die Vorlaufzeit ist, desto höher kann dieser Aufschlag ausfallen.
- Fallen die Zinsen nach dem Vertragsabschluss, können spätere Angebote günstiger sein.
- Auch eine Umschuldung unter Nutzung des Sonderkündigungsrechts kann Anlass für eine neue Finanzierung sein.
- Rund 36 Monate vor dem Ende der aktuellen Sollzinsbindung kann eine erste Prüfung der Anschlussfinanzierung sinnvoll sein.
- Steigende Zinsen können die Anschlussrate deutlich erhöhen – frühe Planung hilft, sie bezahlbar zu halten.
- Ist die Anschlussfinanzierung dauerhaft nicht mehr tragbar, kann ein rechtzeitiger Verkauf der Immobilie die sinnvollere Lösung sein.
Wer für eine Immobilie Zinsen sichern und in Bremen frühzeitig die Anschlussfinanzierung vorbereiten möchte, sollte die Restschuld, die Vorlaufzeit, den Zinsaufschlag und die künftige Monatsrate gemeinsam betrachten. Burak Dilek Immobilien und Finanzen bezieht dabei nicht nur die individuelle Finanzierungssituation ein, sondern vergleicht nach eigener Aussage die Angebote von mehr als 700 Banken und Sparkassen und nutzt zugleich ein Netzwerk zu regionalen Kreditinstituten.
„Das, was uns Finanzierungsvermittler ausmacht, ist leicht zusammengefasst“, sagt Geschäftsführer Burak Dilek. „Wir haben den gesamten Markt im Blick. Unsere Kunden profitieren von unserem exzellenten Netzwerk zu den regionalen Kreditinstituten, bei denen wir für unsere Kunden gern auch Sonderkonditionen aushandeln.“
Die Burak Dilek Immobilien und Finanzen GmbH besteht aus einem erfahrenen Team aus Spezialisten für Immobilien und Finanzen. Geschäftsführer Burak Dilek bringt als Bankkaufmann (IHK), geprüfter Immobilienmakler (IHK) und Bankfachwirt (IHK) nicht nur fundiertes Fachwissen mit, sondern auch umfassende Praxiserfahrung. Auch die weiteren Berater im Team verfügen über langjährige Branchenkenntnisse – teils aus mehr als 30 Jahren Berufstätigkeit. So erhalten Eigentümer und Kaufinteressenten eine kompetente, verlässliche und ganzheitliche Beratung rund um Finanzierung und Immobilien. Das Unternehmen ist unter 0421 / 39 91 39 21 und info@burak-dilek.de erreichbar.
